東京高等裁判所 昭和５１年（ネ）２５０８号 判決 1979年2月09日
控訴人 有限会社赤坂モパート
被控訴人 富永弘野
主文
本件控訴を棄却する。
控訴人の当審で拡張した請求及び当審における予備的請求をいずれも棄却する。
当審における訴訟費用は全部控訴人の負担とする。
事実
控訴代理人は、「一、原判決を取り消す。（主位的請求として）被控訴人は、控訴人に対し、原判決別紙物件目録記載の建物を明け渡し、昭和四九年二月一日以降昭和五一年一月三一日まで一か月金七万四五八〇円の、同年二月一日以降昭和五三年一月三一日まで一か月金八万四二七五円の、同年二月一日以降右明渡ずみに至るまで一か月金九万五二三〇円の各割合による金員を支払え。（予備的請求として）被控訴人は、控訴人に対し、金五九万七一一六円及びこれに対する昭和五三年七月一日以降右支払ずみに至るまで年五分の割合による金員を支払え。訴訟費用は第一、二審とも被控訴人の負担とする。」との判決並びに右一の主位的請求につき仮執行の宣言を求め（右一の主位的請求中金員請求は、控訴人が当審において請求を拡張したものである。）、被控訴代理人は、「本件控訴を棄却する。控訴人の当審において拡張した請求及び当審における予備的請求をいずれも棄却する。」との判決を求めた。
当事者双方の事実上の主張及び証拠関係は、控訴代理人において、
「一(1) 本件ガレージの前の道路は、昼夜を問わず自動車の交通量が多く、地下鉄の赤坂駅が近くに開業してからは特に交通量が増加した。しかるに、本件ガレージ前の道路は約一メートル弱の歩道はついているものの僅か幅員五メートルの狭い道路で自動車が行きかえば道路が一杯になる余裕のない道路であり、しかも、本件ガレージの右手（西方）約三〇メートルのところが交差点となつていてそこから右道路が本件ガレージ前に続いているところ、ガレージの右手に本件建物が道路際一杯に建つているため右手からくる自動車が全く死角となるのであつて、本件建物は、交差点のごく脇にあるガレージの出入、特に大型車の出車に大きな支障となつており、交通上甚だ危険である。この現状は交通安全上からいつても放置することが許されず、控訴人は、本件建物の明渡をえて交通事故を起さないよう本件ガレージの改修をしなければならない。
(2) 被控訴人のような飲食店業を営む者が室内で家畜を飼育することは、公衆衛生の見地からいつて許されない。
(3) 被控訴人の本件建物における飲食店業の客は少く純益は微々たるもので、本件建物の賃料を支払い、営業を継続してゆくことはむつかしく、控訴人は被控訴人の資力に危惧を感じている。それに、後述のとおり契約を更新するとなると、更新料の支払や賃料の増額が必至である。被控訴人の資力に対する控訴人の不安は、まさに本件のような建物の賃貸借契約においては正当の事由の大きな要因となる。
(4) 控訴人と被控訴人とは、昭和四七年一月三一日の本件賃貸借更新契約の際、将来の更新時における更新料の支払を合意しているが、かかる場合、更新料の支払が契約の更新の条件になるものと解すべきであり、また、更新料の支払がないかぎり、貸主は契約の更新を拒否しうる正当の事由を有するところ、被控訴人は本件賃貸借契約の更新について所定の更新料を支払つていないから、控訴人は、本件契約の更新を拒むことができる。
二 本件賃貸借契約がかりに法定更新により継続しているとしても（昭和四九年二月一日からの更新は前契約と同一条件であつて、昭和五一年一月三一日に終了し、同年二月一日から更に更新される。）、被控訴人は、控訴人に対し、契約が更新される場合には、新規賃料として旧賃料の一三パーセント値上げした賃料、即ち昭和四九年二月分以降月額七万四五八〇円、昭和五一年二月分以降月額八万四二七五円、更新料として新規賃料の一・三四か月分、即ち昭和四九年二月更新分九万九九三七円、昭和五一年二月更新分一一万二九二九円を支払うことを約定しており、その支払義務がある。しかるところ、被控訴人は、昭和四九年二月分以降同五二年二月分まで旧賃料の供託を継続しているのみで右新規賃料及び更新料の支払を怠つているので、控訴人は、被控訴人に対し、昭和五二年二月九日付準備書面をもつて昭和五二年二月現在の旧賃料による供託分を控除した残賃料及び更新料合計六四万六六六六円の支払を催告するとともに被控訴人が右準備書面受領後一週間内に右支払をしないときは、本件賃貸借契約を解除する旨の条件付契約解除の意思表示をしたから、本件賃貸借契約は遅くとも昭和五二年二月一六日をもつて終了した。
なお、右に述べたように昭和四七年一月三一日の本件賃貸借更新契約においては、二年毎の更新に際して旧賃料の一三パーセントを値上げし、かつ新規賃料の一・三四か月分の更新料を支払うことを約していたもので、したがつて、昭和五三年二月分以降の賃料は一か月九万五二三〇円、同月からの更新料は一二万七六〇八円とすることが約定されていたものである。
三 以上の次第であるから、控訴人は、賃料相当損害金請求を拡張し、被控訴人に対し、昭和四九年二月一日以降同五一年一月三一日まで一か月七万四五八〇円の、同年二月一日以降同五三年一月三一日まで一か月八万四二七五円の、同年二月一日以降本件建物明渡ずみに至るまで一か月九万五二三〇円の各割合による金員の支払を求め、なお、本件賃貸借契約が終了していないときは、予備的に被控訴人に対し、昭和五一年二月の更新料一一万二九二八円、同五三年二月の更新料一二万七六〇八円、同五一年二月一日以降同五三年一月三一日まで二四か月分の旧賃料と改訂賃料との差額二三万二六八〇円、同年二月一日以降同年七月三一日までの六か月分の旧賃料と改訂賃料との差額一二万三九〇〇円合計五九万七一一六円及びこれに対する昭和五三年七月一日以降右支払ずみに至るまで年五分の割合による遅延損害金の支払を請求する。
四 被控訴人の後記主張事実中被控訴人が、控訴人の昭和四九年二月一日からの本件賃貸借契約更新に伴う賃料差額及び更新料の支払催告に対し、同五二年二月一〇日四一万七三九七円を支払う旨口頭の提供をしたこと、控訴人が、被控訴人主張のごとき理由を述べてその受領の拒絶をしたこと、被控訴人がその主張の各日にその主張の金員を供託したことは認める。控訴人は、被控訴人において控訴人の仮定的主張であることを是認したうえで、かつ、控訴人催告にかかる六四万六六六六円全額の履行の提供があれば、これを受領する意思があつたものである。」
と述べ、甲第一三、第一四号証を提出し、当審における証人新原洋二の証言、控訴会社代表者本人尋問の結果、現場検証の結果を各援用し、後記乙号証中第九号証の一、二、第一四号証の一ないし二〇の成立をいずれも認め、その余の成立はいずれも不知と述べ、被控訴代理人において、
「一(1) 本件ガレージ出入の困難を解消させるには、出入口向つて右側のブロツク塀の一部を収去して出入口を広くし、出入の支障になる出入口そばの一台分の駐車を廃止すれば足りる。また、本件ガレージの出入口と車道との間には約一メートルの歩道があり、かつ本件建物のガレージ側はその歩道よりも更に引込んでいるので死角になることはない。
(2) 被控訴人の本件建物における飲食店業の業績は開業後しばらくはあがらなかつたが、現在は不況に無関係なレストランとして営業を継続し生計をたててゆくに十分な売上げがある。即ち、昭和五〇年ないし同五二年度の利益はいずれも一〇〇万円をこえ、昭和五三年度は前年度よりも相当の増収があり、ことに四月以降は不況脱出の兆がみえたためか営業収入は順調に伸びており、同五二年度の営業収入が約四三〇万円であるに対し同五三年度のそれは五〇〇万円を超えるものと見込まれる。
(3) 控訴人は更新料の不払を更新拒絶の事由とするが、控訴人自身約旨に反し、約定の合意更新を拒絶して明渡請求をしたため合意更新がなされず、更新料の支払請求もなく、かつこれを支払う余地も全くなかつたものであり、右不払は更新拒絶の正当事由とはなりえない。
二 昭和四七年一月三一日なされた本件賃貸借更新契約において控訴人と被控訴人とが、本件賃貸借契約が賃貸借期間二年経過後に合意更新される場合、控訴人主張のごとく賃料を増額し、更新料を支払う旨約したことはあるが、賃料増額、更新料支払に関するその余の控訴人主張事実はすべて争う。かりに控訴人主張のとおりであるとしても、その特約は借家法一ないし五条の規定に反する賃借人である被控訴人にとつて不利なものであつて、同法六条により無効である。したがつて、被控訴人には控訴人主張の新規賃料と旧賃料との差額、更新料の支払義務はない。しかも、被控訴人は、昭和五二年二月一〇日控訴代理人国吉克典弁護士に対し、昭和四九年二月一日からの本件賃貸借契約更新に伴う更新料として九万九九三七円及び同年二月分から同五二年二月分までの一か月八五八〇円宛の賃料差額計三一万七四六〇円合計四一万七三九七円を支払う旨口頭の提供をしたが、同代理人は、本訴において契約終了を理由に本件建物の明渡を請求しており、右支払催告は仮定的主張としてなしたものであるから受領することはできない旨述べてその受領を拒絶した。そこで、被控訴人は、昭和五二年二月一四日右更新料九万九九三七円を弁済供託し、右賃料差額についても同日供託しようとしたが、現在の取扱としてはそのような供託は受け付けられないということであつたので、やむなく翌一五日昭和四九年二月分から同五二年二月分までの新規賃料一か月七万四五八〇円宛計二七五万九四六〇円を弁済供託し、なお、同日右期間中供託した旧賃料の取戻をした。」
と述べ、乙第九号証の一、二、第一〇ないし第一二号証の各一ないし六、第一三号証の一ないし五、第一四号証の一ないし二〇を提出し、当審における被控訴人本人尋問の結果を援用し、前記甲号証の成立はいずれも不知と述べたほかは、原判決事実摘示と同一であるから、これをここに引用する。
理由
当裁判所は、控訴人の本訴主位的請求（当審において拡張した請求を含む。）及び当審における予備的請求はいずれも失当として棄却すべきものと考えるが、その理由は、左のとおり附加、訂正するほかは、原判決理由説示と同一であるから、これをここに引用する。
一、原判決一〇枚目裏七行目の冒頭に「原審及び当審における」を加え、同一一枚目表七行目に「主張するが、」とある次に「かかる適用除外を相当とする理由はなんら考えられないから、」を加え、同裏三行目冒頭に「原審及び当審における」を加え、同行に「被告本人尋問」とある次に「（一部）」を加え、同一二枚目表五行目に「られ、」とある次に「原審及び当審における」を加え、同表七行目に「供述部分」とある次に「、その他右認定に添わない部分」を加え、同裏六行目に「鑑みれば」とあるを「原審及び当審における被控訴人本人尋問の結果を併せ考えれば、被控訴人は使用目的が営業用であつても居住することも許されるものと考えていたもので」と改め、同裏末行に「一〇号証の各一ないし四」とある次に「当審証人新原洋二の証言により成立を認めうる甲第一四号証、当審における被控訴人本人尋問の結果、弁論の全趣旨により成立を認めうる乙第一〇ないし第一二号証の各一ないし六、第一三号証の一ないし五、右証人新原洋二の証言、当審における現場検証の結果、原審及び当審における」を加え、同一三枚目表六行目に「ガレージ」とある次に「南端」を加え、同表七行目に「四・五」とあるを「四・六八」と改め、同裏二行目に「こと、」とある次に「赤坂五丁目交差点から六本木方面に向う本件ガレージ南側道路の交通量は多く、かつ、本件建物があるため本件ガレージの出入口から出る車両にとつて右交差点方向の見通しが、また、右道路を右交差点から六本木方面へ進行する車両にとつてガレージ出入口の見通しがいずれもよくなく、交通上危険がないではないこと、」を加え、同裏八行目に「三〇万円位」とある次に「ないし四〇万円位」を加え、同行に「売上げで、」とある次に「本件建物の賃料を支払つたうえ、」を加え、同一五枚目裏二行目冒頭に「前記本件ガレージの南端にあるブロツク塀の一部又は全部を撤去し、」を加え、同行に「車両の」とある次に「台数、」を加え、同裏八行目末尾に「なお、前記のとおり本件建物があるため交通上危険がないではないが、この点は、右のとおりブロツク塀の一部又は全部を撤去する等し、適宜ガレージの出入口の位置を変えること等によつて解決のできないことではない。もつとも、そのためある程度控訴人の出費がかさみ、あるいは収入減をきたすことがあるかもしれないが（それも、当審証人新原洋二の証言に徴すれば、控訴人のガレージ業経営の継続を困難ならしめる程のものとは考えられない。）、一方被控訴人は、その飲食店の開業当初の経営不振を乗り越え、やつと経営が安定化し、これによつて被控訴人及びその姉の生活を支えうるようになつているものであつて、本件建物を明け渡すことによつて生ずることのあるべき損害は充分考慮されなければならない。」を加え、同一六枚目表二行目の「に対する」から同五行目末尾までを「、貸ガレージ業の動向のつかみ難さの点があるとしても、これらの点は本件更新拒絶の正当事由の有無を判断するうえにおいてさしたる比重をもつものではなく、ことに三年の賃貸借期間経過後に合意で更新された本件賃貸借契約においてはなおさらである。」と改め、同七行目に「いないし」とある次に「（前記甲第一、第二号証によれば、右契約においてはあらためて契約諸条件が検討されて更新されたものと解せられるから、家畜飼育禁止が定められなかつた以上、被控訴人の犬の飼育は特に禁ぜられたものではない。この点に関する当審証人新原洋二の証言は採用し難い。）」を加え、同八行目末尾に「また、飲食店業を営む者が店内で家畜を飼育することが公衆衛生の見地から問題があるとしても、それは、本件更新拒絶の正当事由の有無の判断にあたりさほど意味を有するものではない。」を加え、同裏六行目末尾に「また、控訴人は、控訴人と被控訴人とは、昭和四七年一月三一日の本件賃貸借更新契約の際、将来の更新時に更新料を支払うべき旨約定したのにかかわらず被控訴人はこれを支払わない旨主張するが、法定更新の場合についてかかる特約がなされたことの認められないことはのちに述べるとおりであるし、かりに右事実があつたとしても、これによつて控訴人の更新拒絶に正当の事由がないとの右判断が左右されるものではない。（なお、もとより控訴人主張のごとく右更新料支払が法定更新の条件となるものではない。）」を加える。
二、控訴人は、昭和四七年一月三一日の本件賃貸借更新契約の際、控訴人と被控訴人とは将来本件賃貸借契約が更新される場合、将来の賃料をその一三パーセント増額し、新賃料の一・三四か月分の更新料を支払う旨約定したと主張するところ、昭和四九年二月一日から本件賃貸借契約が合意更新された場合について右のような約定がなされたことは当事者間に争いがないが、同日から本件賃貸借契約が法定更新された場合にも（控訴人の更新拒絶に正当事由が認められない以上、本件賃貸借契約が昭和四九年二月一日から法定更新され、賃貸借期間はその定めがないものとなつていることはいうまでもない。）、右のような約定がなされたか否かについては、前記甲第二号証（店舗賃貸借契約書）には、更新に関する条項としてその第二条で期間満了の場合は双方合議のうえ更新することも出来るとし、特約条項で契約更新時の賃料は本契約書賃料の一三パーセント値上げとし、更新料は賃料の一・三四か月分とすると定めているところ、右賃料増額、更新料支払は合意更新の場合を予定して約定されたものと解せられ、法定更新の場合についてまでこれを定めたものとはたやすく解し難く、したがつて、右甲第二号証によつて右事実を認めることはできず、他に右事実を認めるに足りる証拠はない。控訴人の右主張は、さらに昭和四九年二月一日からの更新後も二年ごとに本件賃貸借契約が更新され、その都度賃料を一三パーセント増額し、新賃料の一・三四か月分の更新料を支払う旨の約定があつたというものであるが、この主張を裏付ける資料として控訴人が提出した右甲第二号証は、右述のごときものであつて、しかも、合意更新の場合について昭和四九年二月一日の時点における賃料増額、更新料支払を約したものでそれ以後の賃料増額、更新料支払、まして法定更新の場合のそれについてまで約したものとは到底解せられないから、もとより同号証によつて右事実を認めることはできず、他に右事実を認めるに足りる証拠はない。
しかるところ、控訴人は、被控訴人に対し、昭和五二年二月九日付控訴人の準備書面をもつて該準備書面到達後一週間内に昭和四九年二月及び同五一年二月の各更新料、昭和四九年二月分以降同五二年二月分までの賃料増額分合計六四万六六六六円の支払を催告し、かつ条件付本件賃貸借契約解除の意思表示をしたが、被控訴人はこれを支払わないので本件賃貸借契約は、遅くとも昭和五二年二月一六日をもつて解除により終了した旨主張し、控訴人が被控訴人に対し右金員の支払を催告し、その不払を条件とする本件賃貸借契約解除の意思表示をしたことは被控訴人において明らかに争わずこれを自白したものと看做されるが、右述したところから明らかなように被控訴人は、控訴人に対し、右賃料増額分、更新料を支払うべき義務はないし、しかも、被控訴人は、右催告期間内に昭和四九年二月一日更新時の更新料として九万九九三七円、同月分から昭和五二年二月分までの賃料増額分（一か月八五八〇円）として三一万七四六〇円計四一万七三九七円を支払う旨控訴人に口頭の提供をしたところ、控訴人においてその受領を拒絶したものであり（この点は当事者間に争いがない。）、そして、本訴において控訴人は、本件賃貸借契約が期間満了により終了したことを主張して本件建物の明渡を求めているのであり、しかも現に右のとおり右金員の受領を拒絶しているのであつて、これらの事実からすれば、控訴人は予め右金員の受領を拒んでいたものといえるから、かりに被控訴人に法定更新の場合でも右金員を支払うべき義務があつたとしても、被控訴人は、催告期間内に有効な弁済の提供をしたものであつて、したがつて、控訴人の右契約解除の意思表示はその効力を生じないものといわなければならない。
三、以上説示したところからすれば、控訴人の本訴主位的請求（当審において拡張した請求を含む。）及び当審における予備的請求は、いずれもその理由のないことが明らかである。
そうすると、原判決は相当であつて本件控訴は理由がないからこれを棄却すべく、控訴人の当審において拡張した請求及び当審における予備的請求はいずれも失当としてこれを棄却することとし、当審における訴訟費用の負担につき民訴法八九条、九五条を適用して主文のとおり判決する。
（裁判官 小林信次 鈴木弘 河本誠之）